作者：周通
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今天講一下北京市場，希望對大家買房有幫助。實際上不論何時，大家最關心的兩個問題就是，第一，北京房價還會不會漲；第二，我現在買房合不合適。
北京樓市從2017年之後，理論上沒怎麼漲價，但是到了2020年，尤其是2020年年底，突然有了一波快速上漲，海淀的房價最多漲了30%，有些已經漲回到317的價格。
西城一些不錯的學區房和朝陽一些改善住宅，漲幅也在20%以上。目前北京房價的基數比較大，總價500多萬如果漲20%的話，也就是漲100萬了。
一些經歷過2015、2016到2017年那幾年房價上漲的人，現在會比較焦慮，擔心房價目前漲了10%，但接下來還會不會在目前的基礎上再上漲50%？所以我們要講接下來的市場怎麼走，也要往前去給大家覆盤。
01
2008年的時候，北京樓市是一個大底。北京房價從2007年到2008年大概跌了30%，有些樓盤甚至跌了一半。
2008年底，我們搞了一個4萬億的經濟刺激計劃，到了2009年北京房價就開始大漲，基本上是一個翻倍的漲幅，當然2008年還有奧運會。好多人把奧運會和房價大漲聯繫起來，其實沒什麼關係。
到了2010年，國家開始調控，把利率和首付提高，也是在2010年，北京開始對外地人實行限購，當時的限購是一年社保。到了2011年，開始對外地人限購增加到5年社保，而且利率又繼續提高，首付也相應提高。
到了2012年又開始降準，市場回暖大概是20%-30%類似的漲幅。房價漲到2013年之後，國家開始下重手控制房價，把二套首付提高到70%，同時個稅提高到了20%，以前沒有這麼高。
2013年、2014年北京樓市就開始往下跌。2014年下半年的時候，很多人都覺得國家已經真的開始控制房價了，樓市將來應該沒有機會了，市場的悲觀情緒非常重。
但是2014年930又開始放鬆，930之後是不認貸了，你賣掉房子之後就是首套，不認過往的貸款記錄。到2015年又開始有利好政策，主要是利率的下降。
2015年基準利率從5.9，降到5.65，又從5.65降到5.4，又從5.4降到5.15，最後降到4.9。好多經歷過2016年的應該知道，北京買房是在4.9的基礎上，打一個85折，這樣算下來，房貸利率非常低。
所以2016年是北京房價大漲的時候，從基準利率降到4.9，並且在利率上還有折扣的時候，北京房價纔開始真正啓動。
與此同時，2016年到2011年，剛好是5年的時間。從2011年開始對外地人進行5年的社保限購，到2016年的三四月份，也有一大批人開始有北京的購房資格，這些綜合因素疊加就導致了北京房價在2016年有一個接近翻倍的大漲。
再有我跟大家要強調一點，北京樓市有一個規律，就是5年一小變、10年一大變。往前10年也就是2011年，那會兒很多人是不交社保的，他覺得這個錢交給國家沒用，只有2011年以後大家纔有主動交社保的意識。
說回房價，從2015年一直持續到2017年的317，北京樓市一直是上漲的。317限貸限購之後，北京房價跌到2019年的年底，應該是一個最低點，跌幅大概在15%~20%，然後到2020年大概四五月份的時候，北京樓市開始回暖。
02
我們再往前覆盤，2020年以前北京翻倍的大漲只有兩次，一次是2008-2009年，一次是2015-2016年，這兩次大漲之前到底發生了什麼？
2009年大漲之前是4萬億的經濟刺激計劃，北京買房首付最低降低到20%，利率也跟着降低；2015年那一波大漲，是因爲2014年的930把限購限貸取消了，然後利率降得非常低，所以纔有了這種樓市的超級大牛市。
然後再看2020年，其實我們在2019年對北京樓市做過預判，當時的市場已經非常差了，我們當時一直預判2020年有可能北京的非普線價格要調高。
現在五環內非普線是468萬，五環外是374萬，跟目前的房價不太匹配。如果相應能提高一點的話，北京樓市就會有一波熱度。
但是2020年發生了黑天鵝事件，新冠疫情後實體經濟遭到了比較大的打擊，所以國家開始主動去扶持小微企業、實體經濟，扶持的方式就是把經營貸的利率降低。結果一些投資客發現機會了，因爲經營貸利率比正常的房貸利率還低。
然後另一個分水嶺是2020年10月份，10月份之後甚至出現30年3.85的產品。那時北京樓市就開始啓動，一直到年底，漲幅大概在10%左右。
現在開始嚴查經營貸，到了年後市場就變得相對穩定了，所謂的穩定就是成交量變低了。講到這，好多人肯定有疑問，有人說我在大興的房子沒漲價，有人說房山一直也沒有什麼行情，很穩定。
所以接下來我要給大家講一下北京樓市的分層。北京樓市大概分兩部分，第一就是剛需盤，第二是改善盤，改善盤通常指700萬以上的樓盤，剛需盤指500萬以下的樓盤。去年上漲的樓盤是哪些呢？主要是朝陽的改善樓盤和西城、海淀的學區房。
北京的剛需市場，從2017年之後有它自己的規律，而且購買人羣也相對固定，全都是首套首貸，這個購買人羣的規律大概就是房價漲5%-10%，市場就停，房價跌5%-10%，市場就開始回暖。這是北京這幾年500萬以下樓盤的一個最基本的規律。
但是也要分板塊來看，比如有些板塊特別冷，它可能漲不到5%就停了，但是成交量可能就起來了。