成都樓市新政後，中介、自媒體在狂歡，購房者卻在躺平！
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新政後的成都中介和各大房產自媒體在狂歡，各種連夜漲價截圖和利好成都樓市的分析鋪天蓋地刷屏傳開。
这个另类机芯，让大家争论了20多年！
表面的狂歡，讓市場充滿焦慮情緒。
大家好像遺忘了，決定市場的不是中介和房產自媒體，而是購房者。
很遺憾，購房者依然在躺平！
因爲資格有了，但是沒錢。
所以很多成都購房者跑來問我，這次新政會不會讓成都整體房價大漲？
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我的回答是：不會！
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總結一下這次成都新政，對購房者比較重要的內容：
1、除5＋2城區（錦江區、成華區、武侯區、青羊區、金牛區、高新南區、天府新區），成都其他城區不再限購，不需要購房資格，也不限購買套數，任由你買！
2、5＋2城區劃分爲同一限購區，高新南區不再單獨限購，只要擁有5+2區任意城區戶口，或連續6個月及以上社保，就可擁有5+2區購房資格。
3、5＋2城區購買144㎡以上住房，不需要購房資格。
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4、本地戶籍家庭限購區域（5+2城區）最多可購買三套；本地戶籍單身居民、非本地戶籍居民家庭最多可購買兩套；在這個基礎上，二孩家庭可再多買一套，三孩家庭可再多買二套。
5、二手房交易，從滿二且唯一免增值稅，變爲滿兩年就可免增值稅。
6、二孩及以上家庭，購買第三套房，可按二套房標準貸款。
新政出來之後，我沒有在第一時間發分析文章，是因爲在花時間去了解購房者的情況。
老讀者應該都清楚，我做房產分析這麼多年，不敢說每一條分析都準確，但卻可以保證分析的大方向少有失誤。
因爲我從來不是單純分析人買的房子，而是分析買房子的人。
從瞭解的情況來看，相比狂歡的中介和媒體，購房者雖然有恐慌，但整體購房情緒依然處在保守的躺平階段。
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政策的變化，只對“買得起房”和“有很大希望買得起房”的人有意義，對於無論政策怎麼變，無論漲跌都交不起錢的人，是沒有意義的。
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購房者之所以會選擇躺平，一方面是意識到，如今買房早就過了買到就是賺到的時代，另一方面是經濟環境讓購房者不敢對自己未來的收入有過高的預期。
中介、房東、媒體、可以狂歡，可以漲價，但購房者也可以選擇不買！
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簡單講，買房已經不再是必選項了！
（插播一句：成都購房者建議可以去看看微信公衆號“不魚說房”歷史文章，裡面有很多成都樓市具體分析文章以及成都的規劃文件，對買房很有幫助。）
新政實際目的是：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，更好滿足居民合理住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
但到了中介和部分自媒體的嘴裡就變成了：大利好，房價要漲，快買房！
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只有傻子纔會認爲，限購鬆綁房價就必然會上漲，如果真是這樣，那以前成都不限購，房價不早就應該原地起飛？
我在以前的分析文章裡已經說得非常清楚了，成都樓市遵循二八原則。
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成都只有20％的房產在後期具備較強的市場競爭力，在價格上有上漲的空間和條件。
剩下80％是漲不動的。
新政前我的分析是如此，新政後依然是如此。
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因爲成都早就面臨着房產結構性過剩的情況，這次的新政，的確會增加大批的購房需求，但以目前購房者保守的躺平狀態，完全不足以改變成都結構性過剩的情況，就意味着普漲的情況基本上不會再出現！
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限購的鬆綁，可以讓20％的優質房產進一步提升市場競爭力，但沒有條件讓剩下的80％也跟着漲價。
什麼是結構性過剩？
就是很多區域，房子多，真正在該區域有居住需求的人少。
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成都的二手房掛牌量已經21萬套了，並且數據一直在增加。
可以說整個成都，除了核心五城區和高新區，以及近郊五城和天府新區部分核心居住板塊，有足夠龐大的居住需求以外，其他區域真正的居住需求非常有限，而到了二手房市場就是這些居住需求有限的區域，房子最不好賣，也最賣不起價。
這些區域的供需情況就決定了，這些區域的房產價格不會有太好的表現。
不要覺得放開限購，這些區域的房產就能有一大批人去買，購房者是很好忽悠，但並不是傻，吃多了才跑去扎堆買沒自住需求，又沒有投資價值的房子。
大家一定要記住，在成都買房，一定要往核心城區靠攏，虧損在從上向下傳遞時，會越來越大，而收益從上向下傳遞時，只會越來越小。
行情好的時候，一定是核心板塊漲得最好。
行情差的時候，一定是垃圾板塊跌的最慘。
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這一次的新政正面影響最大的，一定是高新區和五城區，其次是近郊的核心板塊。
這些區域的新房及樓齡15年以內的品質較好的二手房，會在之後的一段時間裡有不錯的成交表現。
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至於其他地方的新房和二手房……如果你是抱着非自住的投資想法去購買，建議還是打消這個念頭吧。
